近些年来，大量的外资投资聚焦在工业地产上，随着国家加大对住宅地产和商用地产的政策调控，我们越来越发现工业房地产大有蓬勃发展之势。普洛思、AMB、腾飞、新加坡丰树、日本新熙地等国际投资集团都大规模的开始了中国的工业地产投资布局。世界五大行的戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、高力国际也纷纷成立了所属工业地产部门，建立了工业房地产投资专项服务。ceN上海厂房网

目前工业地产主要有三类：一、生产制造业，二、科学类，三、物流类。它的目标市场与我们以往房地产所服务的目标市场不同，企业和客户才是它主要服务的对象。我们长期忽视了工业地产的价值，只把它作为工业产品成本的生产资料之一。 但是近年来，在产业升级的带动下，发展集约、节约用地的大势下，价值也越来越凸现出来。近日，网易房产采访了DTZ戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司工业地产部专家苏智渊先生，他对工业地产的发展轨迹分析如下：ceN上海厂房网

早期的工业地产ceN上海厂房网

早期的工业地产是在80—90年代，都是以国家为背景的工业园区，主要有国家级、省市级和镇级三级园区格局。以上海为例，有五大国家级的开发区，十个市级的工业园区，而每个镇都有自己的工业园。园区完全为国家所有，当时的一级工业土地市场、二级物业市场都是以吸引企业入驻为导向，工业地产资源只是作为吸引企业入驻的一个工具，工业地产没有实现其市场价值，那一时期民营企业与外资企业还没有进入，在完全非市场化的状态下，这些工业地产资源的价值没有得到合理利用。 当时相关管理部门以不计地价的方式吸引项目。90年代初期，表现最为激烈的是对集成电路项目的争夺，当时苏州和上海纷纷采取了零地价作为优惠措施来吸引项目，这也使工业地产二级市场的价值实现无从谈起。所以在2000年以前的工业地产，无论是土地价格，还是物业租金的价值都处于停滞状态。ceN上海厂房网

备受关注阶段ceN上海厂房网

2002年是工业地产发展轨迹的转折，当时中国整个的房地产业开始回升，海外投资开始关注房地产业，很多“社会热钱”也开始向这个领域转移，当时主要的投资方向是住宅。只有一些比较有远见的国外企业也很关注中国的工业地产。如：美国的普洛斯。而DTZ戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司早在2000年就有工业部，开始关注工业地产。ceN上海厂房网

90年末房地产的投资回报率是6%-7%，2003年到2004年商业地产的泡沫被打破，住宅的价值高估，房价高，所以风险较大，而租金没有同比增长。2003年最低时只有2%-3%，投资回报率越来越低；相反，工业地产的租客运营比较平稳，通常的租约都在3年以上，且由于一级土地市场的价格低廉，使得其当时的投资回报率相当高，平均的市场回报率将近10%，其长期以来被低估的价值开始显现。 于是很多外资企业和国内企业开始进入这个领域，特别是美国普洛斯在物流地产的成功运作，也让更多的外资投资工业地产，以外资为背景的基金开始进入，近年来比较大的有关注于科学园类园区开发的新加坡腾飞集团，关注于物流类物业开发的日本的新熙地，新加坡的枫树和澳大利亚背景的嘉民等  都开始进入这块市场。这些投资基金对于地理位置的选择开始转为以客户为导向的，比如物流中心要选择交通便利的位置，靠近公路、空港，尽量向交通枢纽靠近。这改变了原有的政府导向的固定的工业园区格局。ceN上海厂房网

步入快速发展ceN上海厂房网

在近几年，除了外资大举进入工业地产领域以外，国内的民营资金也在开始进入，有些已经开始在其中初战告捷，比较成功的有：深赤湾在上海投的宝湾物流，工业地产一二级市场的价格也开始上涨，已经逐步形成市场化运作的工业地产市场。ceN上海厂房网

2007年国家为了防止对于土地资源的浪费，推出了工业土地取得的“招拍挂”制度，这一政策实施的直接结果有两个：一、增加了企业取得土地的难度和时间；二、大大提升了工业类土地的成本。根据戴德梁行的调查，实施招牌挂后的土地成本平均比以往增加了将近一倍，这使得无论是租金还是物业价格都将会产生一个大的跳越。从目前来看，其上升空间还是很大的。ceN上海厂房网

对投资者来说，这样的价格变化可能对短期的影响比较大。ceN上海厂房网

科学园类地产具备潜力ceN上海厂房网

科学园类地产是工业地产中比较有独特性的一类。由于生产制造类园区和物流类园区本身与周边的住宅和商业环境有一定的相斥性，除了必备的配套以外，通常很少有住宅或商业项目希望临近以制造业或物流业为主的工业园区。但是科学园类地产的主要客户是企业总部或研发中心，工作人口以高教育人口为主，因此其对于周边的住宅和商业配套就有很高的要求。因此科学园类地产不但不会对周边的住宅和商业地产产生负面影响，反而会带来很多正面的外部性。这类地产的未来潜力和对周边的辐射作用是巨大的。ceN上海厂房网

在科学园类地产中，运作的比较成功的有上海金桥地区的OFFICE  PARK，位于金桥中心，一期已吸引了柯达、贝尔、西门子等诸多世界500强企业以及中国顶级公司争相入驻，成为蜚声上海的总部办公场地，且成为国内外领导参观浦东时的重要目的地之一。如此众多的世界500强企业进驻，除了带来先进的技术和管理经验外，在它们“本土化”的过程中，必然需要大量的中小企业与之合作，为其服务，直接带动了大量本地企业的发展。其成功的一个主导原因是其坐落区域中的碧云社区的高端服务设施的配套吸引了大量的海外工作人口。Office Park的兴起反过来也带动了这个地区的中高端消费能力，可以说是一个产业园区与周边配套环境和谐相处、相辅相成的典型案例。ceN上海厂房网

目前，随着上海市中心的商务成本过高，原有市中心企业向市郊园区进行转移已经是一个势在必行的趋势，因此，那些临近轨道交通、商业住宅配套设施齐全、具备大学高等教育资源的地区成为了这些企业的首选，戴德梁行认为上海这种正在进行产业升级的城市，科学园类地产将会有一个值得期待的未来，戴德梁行工业地产部也将为实现这样的未来而努力。ceN上海厂房网