- 最专业的上海厂房出租信息平台，最权威的工业地产信息门户！
- ■ 6年价格翻了76倍 万科被冠名“暴利之王”
-
谁也不曾想到，地产大佬万科眼下却被冠上“暴利之王”的头衔--“零价拿地，却以高价格售出。开发商项目成本和利润中隐藏着多少猫腻？”近日一篇题为“暴利之王：万科！！无成本拿地，房价买到近4w/平米”的帖子一经发出就引发各方关注。
记者随即展开调查，在“上海规划和国土资源网”上调查发现，从2003年至今，上海市浦江镇近几年土地成交数据来看，记者并未从该网站上查到有关“翡翠别墅”这幅地块的出让公告，但是，记者在“上海房地产估价师协会”网站上查到了，浦江镇127号地块的转让价格，而后又在上海房地网上查到，列有项目名称为：翡冷翠园的预售证，这个预售证上的所属地块，正是浦江镇127号地块。当时拿地价格为472元/平方米。
某房地研究中心专家指出，如果不算翡翠别墅建造成本的话，其利润可达数十倍之多。“在楼市火爆的情况下，开发商提价得到丰厚利润是无可厚非的，然而在眼下这种情况下还有说地产是‘微利’行业那就不厚道。”
网友质疑：万科零价拿地，高价抛售
近期，在某房产网站上一网友爆料，万科在浦江镇新推了一个别墅项目“翡翠别墅”在2003年以前拿下该地块，并于近日抛售，拿地成本几乎为零，而售价单价却高达近4万元/平米。
记者随即展开调查，在“上海规划和国土资源网”上调查发现，在上海有偿使用地块一览表（2003年1月-12月）中发现一个闵字（2003）240号，浦江镇127号地块，土地开发70年限，9级地块，容积率为0.64，实收转让金：145581000元，地块面积：308105平方米，折算下来，472元/平方米。而后，记者在上海房地网上查到127号地块的预售许可证，闵行房地 （2009）预字00059号，上项目名称赫然写着：翡冷翠园。事实证明，这个浦江镇127号地块，就是现在的翡冷翠园项目。开发商却是：加来房地产开发有限公司。
早在2007年4月沪上某媒体刊发的关于万科的一篇软文中有提到关于浦江镇翡翠别墅地块，文章中叙述：“据了解，浦江镇地块是万科在去年收购来的，容积率定在0.4。”那么收购时间根据这篇文章中所叙述的应该是在2006年，记者随即查找了万科2006年和2007年两年的年报，关于上海万科的投资项目中并未找到关于“浦江镇项目”的报告。不仅如此，记者还查证了万科集团从2003年至2009年的全部年报，均为提及“浦江镇项目”。在万科2008年度年报全文中记者发现，加来房地产开发有限公司与万科是合营公司，万科占49%的股份。
此外，记者致电万科翡翠别墅售楼处获悉，该小区眼下的容积率为0.39，沪上某房产数据研究中心专家对此提出质疑，他认为该地块招标应该是综合性质有住宅也有商业，容积率可能大于万科现在所称的0.39。由于目前所查证到预售许可证上的容积率为0.64，该专家对此只能暂时保留疑问。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中的比例，决定被开发土地的含金量。”
从472元到36000元，6年后价格翻了76倍！
某房产研究系统专业人士分析，从近几年浦江镇土地成交的价格来看，其中“闵行区浦江镇139号”成交价格最高，土地单价为2648元/平方米，而其他住宅用地的价格基本上都在150元/平方米左右，而所网上公告里显示的 “浦江镇127号 ”地块，土地单价也仅仅472元/平方米。
然而就是这块被专家鉴定为零价的地块，囤积至今的价格早已今非昔比。记者在佑威楼市通数据报告中看到，截止到6月8日，翡翠别墅当日成交均价已达到36043元/平米，价格之高堪比豪宅。
据悉，这一价格不仅是目前整个浦江镇板块内最高的，并且放在整个浦东或者闵行地区来看，售价也是非常之高的。上月，汤臣集团旗下位于浦东花木板块的豪宅别墅汤臣湖庭，推出的66套联排别墅的平均成交价格也仅有38300元/平方米。而浦江镇地处外郊环，别墅卖到35000元/平方米的均价也属十分昂贵。
记者从万科翡翠别墅售楼处了解到，目前在售的房源为独栋别墅，单套面积分360平方米和450平方米两种，但由于有附带赠送160平米至200平米的地下室，实际得房面积在500-600平方米之间，并都将写入产权证。实际售价在1600万元--2500万元之间。然业内人士表示，眼下购买别墅多将地下室写入产权证，然而在做统计时，一般不将地下室计入单价范围内。别墅的销售人员对客户宣称，也是说地下室面积是无偿赠送的。
而当记者询问房源时，售楼处工作人员则表示，翡翠别墅共有四期，眼下一期房源已全部售完，若要购买将等待下一期开盘。
调查：天价别墅贵在哪里？
根据佑威·楼市通系统最新统计数据显示，万科翡翠别墅（翡冷翠园）从今年3月底截止到6月8日，已经卖出了33套房源，回款速度非常惊人。万科在翡翠别墅的销售过程中采用了一贯的“多批少量”手法。在5月8日售出的12号1层全幢室建筑面积为360.04平米的独立别墅，其成交总价为1485万元，当日均价高达41248元/平米。从3月27日至今，其当日成交均价为30271元/平米至41248元/平米不等。地处浦江镇的翡翠别墅缘何开出如此天价？
据记者实地探访了解，万科翡翠别墅与浦江镇大盘项目--深圳华侨城开发的新浦江城距离很近。据了解，浦江镇板块的房地产开发最早可以追溯到2003年左右，而在2003年之前，浦江镇几乎没有真正意义上的商品房项目开发。最早进入浦江镇进行项目开发的开发商是深圳华侨城，其在浦江镇开发的第一个商品房项目--新浦江城，是从2003年6月左右正式开工建设，至今已经开发到第三期。浦江镇也是作为当时上海“一城九镇”重要规划首批启动的城镇之一，整个项目的占地面积达到2.6平方公里，建设周期预计将长达10年，总投资规模达到50亿元左右。而房价也从最初的7800元/平方米一路上扬至目前的15000元-18000元/平方米。
有消息人士称，周边楼盘的售价一路走高与万科的“领跑”作用不无关系。据悉，目前在浦江镇进行项商业项目开发的企业包括：深圳华侨城、鹏欣集团、建工集团以及万科等。板块内的在售楼盘包括鹏欣集团开发的一品漫城和浦江智谷，以及深圳华侨城开发的新浦江城。浦江智谷目前尚未开盘，售楼处预计将于今年7月份开盘，售价可能在8500-10000元/平方米，为小户型精装修项目；板块内的大盘项目新浦江城为多层低密度住宅，已经开发了三期，而目前售价在17000元-18000元/平方米，小高层均价在15000元/平方米。此外，鹏欣集团的一品漫城是包含低密度住宅以及联排别墅的综合项目，公寓售价在14000元/平方米，5月份推出的联排别墅售价为23000-25000元/平方米。
尽管万科翡翠别墅为独栋别墅项目，但就目前整个浦江镇板块的项目构成和整体区位环境来看，万科开出36000元/平方米的均价显得非常“扎眼”。
有业内人士分析，长期以来，浦江镇由于地处外郊环，交通以及生活配套尚不完善，加之区域内有诸多世博会等重大工程配套房，以及经济适用房项目基地，并不为购房人所关注。在2005年11月出让的52幅配套商品房地块中，仅浦江镇就占了13幅地块。而被打上了大型配套商品房基地“烙印”的浦江镇房价的真正爆发，是从板块内设立轨道交通8号线延伸段站点的利好开始的，而近期由于有7月左右8号线即将通车的利好支撑，这一板块内的房价开始迅速攀升。
政策解读：开发商囤地只为赚取更多利润
据国土资源部有关人士透露，开发商在04年之前拿地，囤积土地，并高价售出的现象确实存在，这样做法也无非为赚取更多利益。“2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。该文件还规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，这就是所谓的‘831大限’，因此开发商在2004年以后拿的土地价格要远远高于2004之前，而囤积2004年之前的土地‘屏’到现在再卖以牟取更多利益的现象，也确有存在。”
另外，政府土地管理法中有规定，土地闲置一年以上，将收取闲置费。闲置两年及两年以上的，政府有权无条件收回。
然而该人士同时表示，由于现有土地法中对“闲置”一词无明确定义，因此，在实际操作中，闲置两年就收回土地的做法并不多见。“即使没有真正使用土地，我在这里打个木桩算不算使用，通水、通电后算不算使用了。因此由于难定义，并且实际操作难度大，闲置两年就收回土地的事情并不多见。”
深度调查：上海开发成本高在哪里？土地成本是“大头”
一般而言，房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下，又包括前期工程成本、土地成本(缴纳给政府的土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项。
据一位上海开发商内部知情人士表示，这些成本中，建安成本、销售费用、财务费用等，是开发商基本可控的，同一个开发商，在不同城市进行项目运作时，差别不会太大。“但是土地、地方公共配套费等成本，开发商控制的主动性不大，不同城市不同区域的差别会很大。其中，土地成本是最主要的影响因素。”
记者进一步获得的详细数据显示，在上海，土地成本在开发项目总成本的比例始终保持在50％以上，从2002年至2005年，这一比例分别为56.3％、52.4％、53.4％、53.6％，仅2006年降至49.5％，但2007年又重新回到53.4％的高位。
而上述提案涉及的“2008年7月份到10月份在北京、上海、广州等9个城市房地产开发企业的调查，包括62个开发企业，涉及到81个房地产项目。”调查结果显示，土地成本所占比例平均为41.2%。
房企投资部资深人士告诉记者，在上海，土地成本比例大致呈现从外环、中环、内环市中心区域逐渐上升的特点，依次为40％左右、50％左右、60％左右。市中心个别项目的土地成本甚至可以高达80％。“如果不考虑土地成本因素，大部分的房地产项目，不管在哪个城市，其价格不会超过2000元/平方米。”
在土地出让收入，也并未有官方统计数据公布。据民间研究机构根据上海市通过当年公告出让住、商、办(包括其它)地块的信息统计显示，2007年和2008年仅这部分土地出让收入就分别达391.42亿元和154.26亿元。
相关链接：
统计局首次摸底商品房开发成本或出台新政
有媒体日前报道，近期国家统计局将对40个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查的消息，触动了很多人的敏感神经：国家是否要出台政策？房价是否会随之波动？……各种猜想随之而来。
国家统计局首次摸底住房成本
据了解，本次调查的主要内容，一是调查样本房地产开发企业基本情况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等；二是调查房地产项目开发费用构成情况。调查范围和对象为包括北京、上海、广州、杭州、无锡在内的40个重点城市中部分房地产开发企业以及其2008年1月到2009年4月有销售活动的商品住宅楼盘项目。
知情人士表示，在房地产项目开发费用构成中，国家统计局要求在此次调查中摸清项目土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销售费用和各项税费、项目总建筑面积和项目销售总收入，而这些正是目前的房地产常规统计制度还无法全面、详细覆盖的统计信息。
由于涉及敏感的住房成本问题，因此国家统计局调查结果还没出来，单单一条消息就已引起各方的关注。有网友认为，调查不能以企业提供数据为主，数据中有很多水分，为了逃税，少缴税，很多房地产企业弄虚作假，虚增成本与费用，利润大多不实。也有网友表示，任何统计调查都可能出现这样的疏漏，有摸底总比没有强，至少它为开发商的利润提供了参照体系。有的网友还据此猜测，可能现在处于楼市政策的空当期，非常适合进行调查研究，而调研的结果正好可以为下一步的楼市政策酝酿方向。
而据知情人士透露，本次国家统计局调查的目的就是通过调查商品房开发土地费用、建造费用、管理费用、各种税费以及构成情况，全面了解房地产企业和房地产市场运行情况。
房价虚高原因是成本构成不合理？
目前房地产开发成本在国内几乎是个谜题，公众普遍认为房地产是暴利行业，房地产价格虚高得厉害，开发商们从房地产开发中攫取了超常的暴利。然而很多开发商们认为现在土地成本过高，房地产开发利润并不丰厚。
上海某热销大型楼盘的开发商透露，其在售楼盘项目均价为每平方米18000元。“别看我们的报价高，其实赚得并不多。”开发商表示，该楼盘建安成本每平方米就要4800元，其他成本还包括银行利息、销售成本、各种税费等，而土地成本在各项成本中占有很大比例，这个楼盘是2002年拿地的，因此利润可观，如果是2006年、2007年拿地，以现在的价格销售说不定还会亏损。
这位开发商说，以他的感觉，开发商每赚1元钱，4毛多是自己的，5毛多都作为土地出让金和税收归于政府。就他的观点，房价合理的构成应该是地价、造价、营销和税前利润各占1/3，这样地方政府、开发商、购房者的利益能够得到较好的平衡。但现实当中，土地成本过高导致了平衡无法建立，以上海为例，据他估算，上海外环以外，土地成本约占开发总成本的20%-30%，内外环之间的成本占比约为50%，而中心区的成本占比可高达60%。
当然，这种说法并不能得到大多数公众的认可。很多人认为，房地产是不折不扣的暴利行业。从沪深两市40多家房地产上市公司的年报来看，在经济不景气的2008年，房地产公司平均净利润率仍然高达20%，最高达61.64%。
有专家认为，之所以在房价是否过高、开发商是否暴利、房价成本是否合理等诸多问题存在争议，一个重要原因就是当前的房地产统计还无法全面、详细地提供商品房开发费用构成等信息，房地产定价缺乏客观的参照标准，房价是否合理因而也就无从判断。
有专家表示，成本摸底有利于楼市宏观调控。宏观调控最根本的是要调节地方政府、开发商和购房者三者之间的利益博弈。从这个角度看，目前的思路应该有二：一是摸底调查房地产开发成本，也就是开发商的成本；另一方面，地方政府也应该主动公开财政收入、土地出让收入、房地产税费等内容，这样才能回应开发商和购房者的关切，才有可能真正揭开房价的成本构成，促使房产企业在公开透明的房产市场中积极履行社会责任。
- 上一篇：
- 高价土地引来捂盘待涨
- 下一篇：
- 真如今年将推两块商办用地 超60家房企关注
-
■ 相似信息连接
服务热线：
联系QQ：
电子邮件：