在众多楼市调控政策中，“限购”无疑是过去一年最为深刻的记忆。年初，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策就开始全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个。

　　记者清楚地记得，在中央1月份出台的“国八条”中明确提出限购条件，并指定必须限购的城市，将2010年“国十条”和“9.29新政”的限购要求具体化、严格化，限购范围扩大至40多个城市，限制标准严厉程度大大提高。7月召开的国务院常务会议又明确“二三线城市也要限购”，将限购范围扩大到地级县级城市，限购城市进一步扩大至近50个城市。

　　从个别一线城市率先举起限购大旗，到后来不断有“新人”加入到限购行列中，限购队伍越来越庞大，围绕限购产生的地方政府的暗松明放，成为2011年媒体和舆论关注的焦点话题。

　　这一年，紧跟“国八条”之后，首套、二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制。住房转让营业税调整、房产税改革试点正式落地。

　　从2010年1月“国十一条”到2011年1月“国八条”，首套房贷款首付比例全面调到30%及以上；二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；三套及以上住房暂停发放贷款；不能提供1年以上当地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

　　2011年3月，北京率先明确限购政策，并成为对限购令执行最严格的城市，要求本地人最多买两套房，外地人必须有5年纳税证明才能在北京购买房产。刚进入2012年，一则北京或将在春节前后将外地人购房的5年纳税证明缩减成3年的新闻，引起市场的强烈反应，地方主管部门旋即出来辟谣。

　　限购已经对去年的房地产市场产生了实质性影响，一批投资投机性购房需求被迫离开，以自住或者改善型需求为主的刚性需求主导着当下的市场。

　　伴随而来的，还有信贷政策的紧缩。为抑制通货膨胀，央行在2011年上半年持续收紧货币政策，但下半年收紧步伐明显放缓。2011年1月—7月，央行共加息3次，上调存款准备金率6次(2010年以来共12次)。一年期存款利率提高到3.5%，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高点。进入下半年以后，随着物价过快上涨的势头得到遏制，中央及时调整货币政策收紧步伐，7月—11月共计5个月里，央行未上调利率和存准率。

　　信贷紧缩随之而来的是需求锐减，在此形势下，全国各大城市的成交量不断走低，并最终影响到价格。10月，国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，国内房价首次出现环比下降；11月，降幅还在进一步扩大，价格环比下挫已经影响到过半的城市；如今，房价下降的趋势已经确定，拐点清晰可见。

　　如果没有限购令，很难想象能在短短的一年内，房地产市场从年初的火暴转而掉头至年末的冷清。

　　但这并非坏事，对于曾长期处在膨胀式发展过程中的房地产行业，适当冷却降温，将有利于整个行业的长期、稳定发展。某种程度上，过去几年的爆发式增长，也是透支未来的一种增长方式，并不具备可持续性。

　　但并非所有的市场主体都认同这种来自外部行政力量作用下的强制冷却，特别是对土地财政依赖严重的地方政府，所以才会有佛山的限购松动又半夜叫停、才会有北京市年底的辟谣、才会有随后多个城市对限购不松动的表态。

　　尽管央行不久前下调存准率，释放货币政策微调信号。2011年11月30日，央行公布从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，这是近三年来央行首次下调存准率，被坊间解读为是释放2012年货币政策微调的信号。

　　但无论是房地产商，还是地方政府，必须意识到，作为最主要的调控手段之一，限购政策短期内并不会退出楼市，之前的好日子已经一去不复返。与其寄望于中央放松调控政策，不如重新调整发展思路，去适应已经变化了的市场环境。

　　虽然没有数据统计，房地产市场中到底还有多少投资、投机性需求存在，但从最近一年来成交量的萎缩情况来看，刚性需求在楼市中的占比并不如之前一些人预期的那么大，中国房地产市场过去几年的发展，并未保持理性、有序发展状态。

　　考虑到限购令对地方政府土地财政收入和开发商的现实冲击，在2012年，中央政府也要警惕地方变相放松限购令的冲动，一旦投资和投机性需求再度入市，将给正走向深度调整中的房地产市场，带来极大影响，甚至可能将整个发展方向逆转。

　　限购令下，如何保证当下以刚性需求为主导的房地产市场，能够稳定发展，将考验监管层的智慧。而带有明显行政色彩的限购也并非长久之计，中国房地产市场的长期发展，需要相关部门制定出更完善的计划，出台更多的政策组合拳，形成有接替性的政策梯队，最终实现房地产市场的有序发展。