随着房产调控政策的深入影响，房企资金不再充裕，商品房市场寒流逐渐向一级市场蔓延。2011年上海土地市场交投流量虽依然宽松，但经营性用地交易偏弱让土地出让金总额大幅缩水，价格走势也在多轮起伏后，以底价成交普遍成土地市场主流而收场。

去年住宅用地量价齐跌

各类地块中，经营性用地的成交无疑是市场最为关注的。据统计显示，2011年上海共成交经营性土地281幅，成交面积共计1336.7万平方米，同比2010年增长4.72%。其中，住宅用地及商业用地成交面积均较去年有一定程度下降，而保障房用地成交面积同比增长42.62%。

在成交面积同比增长的同时，土地出让金却出现了近年来首次负增长。2011年上海经营性土地出让金共计1183.22亿元，同比2010年减少14.41%。其中住宅用地成交470.41亿元，同比减少39.54%，商业用地成交500.8亿元，同比增长4.66%，保障房用地成交212.01亿元，同比增长68.27%。

统计显示，2007年上海土地出让金收入481.29亿元，2008年为398.18亿元，2009年为1043亿元，2010年为1382.51亿元，也就是说这是继2008年后上海土地出让金两年来首次出现负增长。

对于2011年上海住宅用地成交量的下降，上海搜房网分析师张万雨表示，一是因楼市调控影响的逐步深入使得后市行情不明朗，开发商拿地热情下降，同时开发商的资金链也因调控影响而日趋紧张，对一些优质地块的竞拍“心有余而力不足”。其次，今年上海加大了保障房用地的供应，在一定程度上也减少了住宅用地的供应量。

超六成地块底价成交

政策调控使得开发商拿地日趋谨慎。商报记者了解到，在去年成交的281幅土地中，有170幅为底价成交，占比超六成，平均溢价率仅为17.66%，而这一数字在2010年为46%。

2011年上半年地块成交的高溢价现象仍然多见。张万雨表示，去年一季度上海土地成交还算活跃，多幅地块溢价率超过100%，溢价率TOP10地块中就有7幅是在一季度成交，其中5幅为住宅用地，且溢价率均超过100%，这也反映出开发商对后市仍比较看好。二季度，土地成交开始平淡，较高溢价率主要出现在商业用地上。

但进入三季度，尤其是在四季度，土地成交显示是惨淡的行情，大量地块底价成交，住宅用地已难现高溢价，甚至频频出现因无人竞买而出让终止的现象。

上海搜房网统计显示，去年上海共有27幅地块出让终止，其中20幅出现在四季度，在这20幅地块中有14幅为住宅用地，其中不乏罗店新镇E4－1地块、黄浦江沿岸E18单元（7－7）地块及唐镇新市镇A－03－11地块等优质宅地，在11月和12月上海土地市场已难见到住宅用地成交。事实上，溢价率的变化在住宅用地成交方面也是最为突出2010年上海住宅用地平均溢价率为102%，而2011年这一数字仅为40.5%，下降幅度超过六成。

商办类地块交投表现平稳

各路房企“嗅”到了未来住宅领域的萎靡，意图将资金转投商办用地。大量的知名房企开始逐鹿商办土地市场，特别是原先一些以住宅为主业的房企也在2011年纷纷购入商办类地块。例如，去年11月万科以14.8亿元的价格竞得虹桥商务区核心区一期03号地块南块。更早些时候，龙湖地产以30.54亿元中标上海虹桥商务区核心区一期05号地块，成为当年上海土地市场年内第三高总价的地王。这也标志着龙湖在上海正式进军商业地产。

虽然如此，但2011年全年商办类用地交投比重的增长并未有外界所想象的那样高。相关数据显示，去年商办类地块供应占全部经营性地块比重为46%，较2010年上升8个百分点；交易比重为41%，同比上扬2个百分点。

有分析师指出，商用地块历来缺少泡沫成分助推，开发企业拿地时理性成分本身就更多，而信贷缩紧开发商融资渠道受阻，央行连续加息使开发商资金压力明显增大，开发商出手拿商办地块时心态并不放松。

2012年地价有望下行

从目前已经公布的预审请来看，2012年1月份上海土地市场不可谓不冷清，目前出让的多为工业用地，暂无宅地出让。21世纪不动产分析师罗寅申表示，“作为土地出让方的地方政府或许也深知当前土地贱卖及流拍的可能性较大。”

相对一线城市而言，二线城市在此轮调控中受到的影响更小。在此形势下，不少房企已陆续布局二三线城市。在上海中原地产研究部看来，这种扩张战略打下的基础，正成为规避房产政策风险的重要通道。即便2012年限购等利空政策不做落地范围的放大，眼下交投停滞情绪正向二三线城市蔓延的走势仍难止住。进一步压缩企业资金的腾挪空间，也放大了房产政策的风险。开发商必须考虑到现有的资金环境，能否保证旗下项目的运作。

“部分"潜伏"一线城市多年的房企凭借自身成熟的开发经验，在非受限的二三线城市亦能具备更多开发空间及优势。”罗寅申表示，“相对于以往单一的区域发展，这些房企借此通过将"触角"伸向二三线城市来达到扩大企业布局，寻求新兴利润空间点的目的。”

2012年，在“限购令”不取消的情况下，储备较为充裕的品牌房企将对竞拍经营性用地趋于谨慎，不过仍不能排除优质地块受到追捧而出现高地价的现象。在市场抄底心态无法完全排除的情况下，仍不排斥会有一些投资机构，或是房企联合拿地的可能；此外，相较于住宅用地，开发商对于商办地块仍较为谨慎，高溢价的概率更小。在住宅市场价格走势偏下、交投回暖不旺的预期下，预计2012年土地市场地价下行趋势有可能进一步发展。