为贯彻落实《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)中对不动产登记的相关规定,上海市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议于2008年12月25日修订通过了《上海市房地产登记条例》(以下简称《条例》),将于2009年7月1日起施行。新修订的《条例》在总结实践经验的基础上,按照物权法的规定,对原条例作了进一步的补充和完善,为解决以往房地产登记实践中的一些新问题提供了法律依据。DUp上海厂房网

房地产登记日以登记簿为准第十四条第一款房地产登记机构应当在本条例规定的时限内,完成对登记申请的审核。经审核符合规定的,房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记簿,记载之日为登记日。 DUp上海厂房网

《物权法》第十四条规定,依法应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。原《条例》是以受理日为登记日。为与上位法保持一致,新《条例》明确规定,以房地产登记事项记载于登记簿的日期作为登记日。 DUp上海厂房网

如甲购买登记在乙名下的一套住宅,甲、乙双方于2009年6月25日签订房地产买卖合同。2009年7月1日,甲、乙共同至房屋所在地的房地产登记机构申请产权过户登记。申请人提交的材料齐全,登记机构受理了该申请,并出具了收件收据。2009年7月17日,登记机构完成审核,在登记簿中记载该房地产的产权人为甲,至此该房屋的产权人由乙变为甲,登记日即为2009年7月17日。登记日的法律意义在于明确不动产物权设立、变更、转让和消灭的法定日期。 DUp上海厂房网

不成套不得分层分套出售 DUp上海厂房网

第八条房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。土地的基本单元,是指土地权属界线封闭的地块或者空间;房屋的基本单元,是指有固定维护结构、具有规划确定的完整功能、可以独立使用,并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。 DUp上海厂房网

由于以往缺少对房地产登记基本单元的相关规定,出现了开发商采取划线、打铜钉等方式将原始设计的商场、办公楼等擅自分割成若干单位出售产权,以及私房产权人随意分割私房产权,将一间房屋分割成若干个产权单位,并向登记机构申请办理登记的现象,由此引发矛盾。为了避免上述纠纷,本次条例经修订,明确了房地产登记以房屋、土地的最小单位为基本单元。 DUp上海厂房网

具体来说:(1)土地以宗地为基本单元。(2)居住房屋原则上以套为基本单元;非成套的,已经登记的维持原状。(3)非居住房屋以规划确定的完整功能、可以独立使用,并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间为基本单元,比如独幢的宾馆、公寓式酒店以幢为基本单元,不得分层、分套出售。 DUp上海厂房网

如某房地产开发商开发建设一幢综合楼,规划管理部门批准一层为商场,建筑面积1000平方米。开发商擅自将商场分割成若干个建筑面积30-40平方米的单元,并向社会做公开出售广告。 DUp上海厂房网

因为该商铺不符合条例规定的基本单元的要求,房地产登记机构不能办理该商铺的房地产登记。所以,购房者要理智购房,对此类售房广告应谨慎对待。DUp上海厂房网

附有违法建筑的房产不能登记 DUp上海厂房网

第二十条、第二十一条属附有违法建筑的,房地产登记机构应当作出不予登记的决定,并将行政执法机构对附有违法建筑的认定,记载于房地产登记簿上。 DUp上海厂房网

附有违法搭建的房地产改变了登记簿记载的房屋的物理状态以及土地的使用状况。违法搭建的房屋本身具有违法性,当事人不享有对这部分房屋的所有权。因此,新《条例》第二十条规定,附有违法建筑的房屋,房地产登记机构应作出不予登记的决定。 DUp上海厂房网

附有违法建筑的房屋,当事人拆除了违法建筑、恢复原状后,经执法机构核查并出具已完成整改的证明文件,且房地产登记机构在房地产登记簿上予以记载后,房地产登记机构方可办理房地产登记。 DUp上海厂房网

譬如李女士欲购买一幢花园别墅,经实地查看,在别墅毗连一侧有一间数十平方米的附屋。在与产权人签订房屋买卖合同后,双方当事人到房地产交易中心办理过户登记,却被登记机构告知,该别墅附有违法建筑,已由房地产登记机构在房地产登记簿上进行记载。根据新《条例》的规定,房地产登记机构不予受理登记申请。只有在违法建筑拆除后,且持行政执法机构出具的已完成整改的证明文件,才能申请产权过户登记。因为违法的建筑是不受法律保护的。当事人应将违法建筑拆除后,行政执法机构到现场出具已完成整改的证明文件,登记机构方能办理登记。 DUp上海厂房网

这个案例告诉购房者,在实地看房时,要核对产权证中的附图,如不一致的,要谨慎签订房屋买卖合同。DUp上海厂房网

损坏承重结构整改后方能登记 DUp上海厂房网

第二十一条有下列情形之一的,房地产登记机构应当根据已经发生法律效力的文件,将有关事项记载于房地产登记簿: DUp上海厂房网

行政执法机构对损坏房屋承重结构的认定; DUp上海厂房网

当事人损坏房屋承重结构的行为虽然没有改变当事人对其不动产拥有所有权,但存在安全隐患,是有质量瑕疵的交付,应当予以制止。为此,新《条例》规定房地产登记机构应当将行政执法机构对损坏房屋承重结构的认定载入登记簿加以公示。行政执法机构应督促当事人整改。 DUp上海厂房网

当事人已完成整改的,行政执法机构应当出具证明文件,由房地产登记机构在房地产登记簿上予以记载;当事人在办理房地产转移、抵押登记时,应当提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。 DUp上海厂房网

王先生购买了一套新建商品房,房屋交付后遂开始装修,同时王先生和出售方共同向房地产所在地的房地产交易中心申请办理产权证。在装修期间,王先生将主卧室和阳台之间的承重墙打掉。物业公司发现后经劝阻、制止无效,遂向行政执法机构报告,经行政执法机构认定属损坏承重结构的行为,并向王先生开出了限期整改通知书,房地产登记机构根据损坏承重结构的认定作了文件记载。 DUp上海厂房网

几天后,王先生去登记机构询问产权证办理进展,被告知王先生须将损坏的承重结构整改完毕后,并由行政执法机构出具已完成整改的证明文件,方可取得房地产权证。于是,王先生请装修施工人员重砌了承重墙,行政执法机构验收后,向王先生出具了已完成整改的证明文件,并将证明文件向房地产登记机构作了登记。 DUp上海厂房网

数日后,王先生顺利地拿到了产权证。 DUp上海厂房网

这个案例告诉人们,不要损坏房屋的承重结构,否则对己对他人都将产生不利的后果。DUp上海厂房网